[ << < O > >> ] Accueil > None > Ville de Paris > Réunions > Conseil municipal du mardi 22 mars 2022 à 09h00
* 2022 DAE 63 : Augmentation de capital de la Semaest et de la Foncière Paris Commerces dans le cadre de la fin du dispositif Vital’Quartier 2.
PARIS
DIRECTION DE L'ATTRACTIVITE ET DE L'EMPLOI
2022 D A E 63 : A u g m e n t a t i o n de capital de la Semaest et de la F o n c i è r e
Paris Commerces dans le cadre de la fin du d i s p o s i t i f V i t a l ' Q u a r t i e r 2
PROJET DE DELIBERATION
EXPOSE DES MOTIFS
Mesdames, Messieurs,
Volet de la politique commerciale de la Ville de Paris initié en 2003, le
dispositif V i t a l ' Q u a r t i e r 1 (VQ1), confié à la Semaest, a permis de m a n i è r e
t r è s volontariste, par l'acquisition de locaux, de maintenir et de favoriser
le commerce de p r o x i m i t é dans des quartiers t o u c h é s par un p h é n o m è n e
de m o n o a c t i v i t é ou de d é s h é r e n c e commerciale.
Alors que ce dispositif s'achevait en 2015, la Ville de Paris, la Semaest et
la Caisse des d é p ô t s et consignations ( C D C ) ont r e c h e r c h é ensemble le
moyen de prolonger l'action m e n é e dans le cadre de V Q 1 : il a ainsi été
d é c i d é de b â t i r un partenariat sur le long terme en c r é a n t la SAS
Foncière Paris Commerces ( F P C ) pour intervenir sur le m a r c h é de
l ' immobilier c o m m e r c i a l à Paris et notamment pour a c q u é r i r les locaux
commerciaux du dispositif V Q 1 .
La F P C a ainsi été c r é é e en 201 3 par la Semaest, avec le soutien financier
de la Ville et de la C D C , actionnaires majoritaires (respectivement 57,5 %
et 37,5%). La création d'un tel outil permet de b é n é f i c i e r de financements
de partenaires (capitaux de la C D C notamment, emprunts bancaires
r e m b o u r s é s par les loyers et limitant l'apport en capitaux) et d'optimiser
ainsi les financements de la Ville alors que la Ville f i n a n ç a i t la quasi-
totalité des investissements des opérations Vital'Quartier par un
m é c a n i s m e d'avances r e m b o u r s a b l e s .
De plus, la F P C ayant confié la gestion de ses biens à la Semaest, la
connaissance du tissu c o m m e r c i a l et les c o m p é t e n c e s en matière
d ' a c c o m p a g n e m e n t des locataires sont c o n s e r v é e s .
Depuis 2015, la F P C a acquis les 11 commerces de la halle Pajol tandis
qu'elle a notamment c é d é 3 locaux moins s t r a t é g i q u e s pour une
intervention de r e d y n a m i s a t i o n . La F P C p o s s è d e actuellement 63 locaux
c o m m e r c i a u x qui sont donc g é r é s par la Semaest.
*
* *
P a r a l l è l e m e n t et toujours dans une v o l o n t é de p r o t é g e r le commerce de
p r o x i m i t é par une action volontariste, la Ville a confié, à l'issue d'une
p r o c é d u r e de mise en c o n c u r r e n c e , le contrat V i t a l ' Q u a r t i e r 2 (VQ2) à la
Semaest en 2008 afin de maintenir des commerces culturels dans le «
Quartier L a t i n » (5e, 6e) et d'assurer la d i v e r s i t é c o m m e r c i a l e d'autres
secteurs : « E n t r e - D e u x - G a r e s » (10e), « L a n c r y » (10e), « D a u m e s n i l -
Félix E b o u é » (12e), « J o n q u i è r e - E p i n e t t e s » (17e).
Le contrat V Q 2 qui s ' a c h è v e r a au 31 d é c e m b r e 2022 comporte 79 locaux,
dont 32 commerces culturels : 27 sont s i t u é e s dans le quartier L a t i n et il
s'agit essentiellement de librairies ou de maisons d ' é d i t i o n . Comme dans
le cadre de V Q 1 , la fin du contrat s'accompagne de la vente des locaux
n é c e s s i t é e par le rembours ement des 35,865 millions d'euros d'avances
que la Ville lui a consentie.
Les commerces culturels s i t u é s dans le quartier latin présente n t une
faible r e n t a b i l i t é compte- tenu du loyer m o d é r é supportable par une
librairie : ils ne peuvent ê t r e vendus à des o p é r a t e u r s p r i v é s à un prix
permettant d ' é q u i l i b r e r les investissements qui ont été n é c e s s a i r e s à leur
maintien sans risquer qu'ils ne soient t r a n s f o r m é s en commerces plus
rentables par la suite. A i n s i , afin de s'assurer dans la d u r é e du maintien
des librairies r é a l i s é dans le cadre de V Q 2 , il convient que ces locaux
restent m a î t r i s é s par des o p é r a t e u r s publics ou p a r a p u b l i c s qui seront les
seuls à pouvoir supporter les investissements de long termes rendus
n é c e s s a i r e s par leur faible r e n t a b i l i t é . Dans un premier temps, la
Semaest s ' é t a i t donc r a p p r o c h é e de la Ville en la sollicitant pour le rachat
de ces commerces culturels à hauteur de 24 millions d'euros comme le
contrat V Q 2 lui en laissait la p o s s i b i l i t é .
Par ailleurs, alors que la Semaest avait e n t a m é la cession de locaux
c o m m e r c i a u x de V Q 2 (une dizaine de locaux vendus), la crise e n g e n d r é e
par la C o v i d - 1 9 ne permet plus à ce stade d'envisager d'autres cessions
dans de bonnes conditions. Or, compte-tenu des investissements e n g a g é s
dans le cadre du contrat V Q 2 et des avances qu'elle doit rembourser à la
Ville , la Semaest doit optimiser les cessions.
Dans ce contexte, l ' h y p o t h è s e d'une revente des locaux à la F P C a donc
naturellement été é t u d i é e par la Ville , la Semaest et la C D C .
A i n s i , à la fin du mois de d é c e m b r e dernier, les instances de la C D C , en
tant q u ' a c t i o n n a i r e de la Semaest et de la F P C , ont v a l i d é le rachat de
l'ensemble des locaux de V Q 2 par la F P C compte-tenu d'une part, de
l ' i n t é r ê t g é n é r a l de l ' o p é r a t i o n (maintien des librairies) et d'autre part,
d'une r e n t a b i l i t é acceptable pour la F P C g r â c e à la d i v e r s i t é des
commerces de V Q 2 permettant d ' é q u i l i b r e r la faible r e n t a b i l i t é des
librairies.
Ce rachat pourrait donc concerner au m a x i m u m 79 locaux c o m m e r c i a u x
pour une valeur de cession est i m é e à 33 500 000 euros (hors frais
annexes) permettant d ' é q u i l i b r e r l ' o p é r a t i o n V Q 2 et d' assurer le
r e m b o u r s e m e n t des avances consenties par la Ville . Les conditions de
c l ô t u r e de l ' o p é r a t i o n V Q 2 feront l'objet d'une autre délibération a
posteriori de la cession des commerces à la F P C .
Cette o p é r a t i o n est une excellente o p p o r t u n i t é pour la Ville et un moyen
de conserver ainsi dans son giron 79 commerces dont 32 commerces
culturels pour un investissement de 7,225 millions d'euros environ (cf. c i -
dessous) alors que le simple rachat des commerces culturels aurait
n é c e s s i t é un investissement de plus de 24 millions d'euros.
Cette é c o n o m i e est rendue possible par l'apport de capitaux de la C D C à
un niveau similaire (7,174 millions d'euros) et par un financement par
emprunt bancaire à hauteur de 60 % des investissements limitant ainsi
l'apport en capitaux propres comme cela vous est p r é s e n t é ci-dessous.
Afin de financer ce rachat qui devra intervenir avant le 31 d é c e m b r e
2022, une r e c a p i t a l i s a t i o n de la F P C à hauteur de 14 400 000 euros
s ' a v è r e donc n é c e s s a i r e , en c o m p l é m e n t du levier de l'emprunt m o b i l i s é à
hauteur de 21 600 000 euros.
La Semaest disposant d'un niveau de fonds propres limité, il est p r o p o s é
que celle- ci finance sa p a r t i c i p a t i o n à la r e c a p i t a l i s a t i o n de la F P C à
hauteur de 100% g r â c e à un apport en n u m é r a i r e de ses deux p r i n c i p a u x
actionnaires, la Ville de Paris et la C D C .
Dans ces conditions, les deux recapitalisations prévues sont les
suivantes :
Au niveau de la Semaest :
Le capital social de Semaest actuellement fixé à la somme de 4 926 660
euros, divisé en 246 333 actions de 20 euros chacune, e n t i è r e m e n t
l i b é r é e s serait p o r t é à 13 148 360 euros. L ' a u g m e n t a t i o n de capital serait
r é a l i s é e par la création de 411 085 actions nouvelles à é m e t t r e au prix de
souscription unitaire de 20 euros (soit la valeur nominale des actions). À
l'issue de l ' a u g m e n t a t i o n de capital, le montant du capital de la Semaest
s ' é l è v e r a i t à 13 148 360 euros divisé en 657 418 actions de 20 euros
chacune.
R é p a r t i t i o n capital SEMAEST A v a n t a u g m . capital A u g capital A p r è s aug m. capital
Ville de Paris 3 6SS9S0 74 SS% F 7 2 25 3 S0 10 9 1 4 3 6 0 S3,0%
Caisse des D é p ô t s et C o n s i g n a t i o n s 4 5 0 000 9,13% 996 320 1 4 4 6 320 11,0%
DEXIA Crédit Local 200 000 4,06% 200 000 1,5%
CDC Habitat 195 560 3,97% 195 5 6 0 1,5%
BRED Banques Populaires 50 000 1,01% 50 000 0,4%
B a n q u e s P o p u l a i r e s Rives de Paris 50 000 1,01% 50 000 0,4%
EST E n s e m b l e 50 000 1,01% 50 000 0,4%
CCIP 100 000 2,03% 100 000 0,3%
Credit M u t u e l ARKEA 92 0 4 0 1,37% 92 0 4 0 0,7%
C h a m b r e d e M é t i e r s d e Paris 50 000 1,01% 50 000 0,4%
Autres SO 0,00% SO 0,0%
TOTAL 4926660 100% S 221 700 13 1 4 S 3 6 0 100,0%
Au niveau de la SAS Foncière Paris Commerces :
Le capital social de la F P C actuellement fixé à la somme de 11 200 000
euros, divisé en 112 000 actions de 100 euros chacune e n t i è r e m e n t
l i b é r é e s , serait p o r t é à 25 600 000 euros. L ' a u g m e n t a t i o n de capital
serait r é a l i s é e par la création de 144 000 actions nouvelles à é m e t t r e au
prix de souscription unitaire de 100 (soit la valeur nominale des actions).
À l'issue de l ' a u g m e n t a t i o n de capital, le montant du capital s ' é l è v e r a i t à
25 600 000 euros divisé en 256 000 actions de 100 euros chacune.
Répartition capital SAS F P C A v a n t a u g m . capital A u g capital A p r è s aug m. capital
SEMAEST 6 4 4 0 000 57,5% 8 221 700 14 6 6 1 7 0 0 57,3%
B a n q u e des T e r r i t o i r e s 4 2 0 0 000 37,5% 6 173 300 10 3 7 3 3 0 0 40,5%
BRED 2 3 0 000 2,5% 230 000 1,1%
SCI M o n t r e u i l I m m o 1 3 0 000 1,6% 130 000 0,7%
Crédit M u t u e l A r k e a 1 0 0 000 0,9% 100 000 0,4%
TOTAL 11200000 100,0% 14 4 0 0 0 0 0 25 6 0 0 0 0 0 100,0%
La Ville souscrirait à l ' a u g m e n t a t i o n de capital de la Semaest à hauteur
de 361 269 actions, ce qui r e présente r a i t une dépense en section
d'investissement de 7 225 380 euros, p r é v u e au budget p r i m i t i f 2022.
P a r m i les actionnaires p r i v é s , seule la C D C participera à l ' o p é r a t i o n via
une p a r t i c i p a t i o n aux deux r e c a p i t a l i s a t i o n s e n v i s a g é e s . La p a r t i c i p a t i o n
c u m u l é e sur les deux recapitalisations s ' é l è v e à 7 225 380 euros pour la
Ville de Paris et 7 174 620 euros pour la C D C , ce qui r e présente
respectivement une c o n t r i b u t i o n de 50,2% et 49,8%, correspondant aux
participations actuelles des deux actionnaires principaux dans le capital
de la F P C .
Dans le cadre de l ' a u g m e n t a t i o n de capital de la Semaest, il appartient au
conseil d ' a d m i n i s t r a t i o n de la Semaest de convoquer une a s s e m b l é e
g é n é r a l e extraordinaire afin d'acter le principe et les m o d a l i t é s de
l ' a u g m e n t a t i o n , ainsi que de p r o c é d e r aux modifications statutaires qui
en r é s u l t e n t .
E n f i n , depuis la loi du 2 janvier 2002 et ainsi qu'en dispose l'article L
1522-2 du code g é n é r a l des c o l l e c t i v i t é s territoriales, la p a r t i c i p a t i o n
maximale des c o l l e c t i v i t é s locales et de leurs groupements est p l a f o n n é e
à 85%. D è s lors, il est p r o p o s é de modifier l'article 7 des statuts afin de
les mettre à jour et les harmoniser à la l é g i s l a t i o n applicable.
A u s s i , je vous demande de bien vouloir :
- autoriser les r e p r é s e n t a n t s de la Ville de Paris à l ' a s s e m b l é e
g é n é r a l e de la Semaest à approuver le principe et les m o d a l i t é s
d'une augmentation du capital social de la S o c i é t é de 8 221 700
euros ;
- autoriser la Ville de Paris à souscrire à l ' a u g m e n t a t i o n de capital de
la Semaest par un apport en n u m é r a i r e de 7 225 380 euros ;
- approuver le projet de statuts m o d i f i é s de la S E M A E S T joint à la
présente délibération.
Dans le cadre de l ' a u g m e n t a t i o n de capital de la SAS F o n c i è r e Paris
C o m m e r c e s , il revient au P r é s i d e n t de convoquer une a s s e m b l é e g é n é r a l e
extraordinaire des A s s o c i é s statuant sur le rapport du P r é s i d e n t .
A i n s i , je vous propose :
- d'autoriser la Semaest à augmenter sa p a r t i c i p a t i o n dans le capital
de la SAS F o n c i è r e Paris C o m m e r c e s à hauteur de 8 221 700
euros ;
- d'autoriser les r e p r é s e n t a n t s du Conseil de Paris au sein du conseil
d'administration de la Semaest à approuver les d é c i s i o n s
n é c e s s a i r e s à cette prise de p a r t i c i p a t i o n dans la SAS F o n c i è r e
Paris C o m m e r c e .
Je vous prie, mes chers c o l l è g u e s , de bien vouloir en d é l i b é r e r .
La Maire de Paris
2022 D A E 63 - A u g m e n t a t i o n de capital de la Semaest et de la F o n c i è r e
Paris Commerces dans le cadre de la fin du dispositif V i t a l ' Q u a r t i e r 2
Le Conseil de Paris
Vu le code g é n é r a l des c o l l e c t i v i t é s territoriales, et notamment les
articles L 1 5 2 4 - 1 et L 1 5 2 4 - 5 ;
Vu les statuts de la Semaest, et en p a r t i c u l i e r l'article 7 ;
Vu l ' e x p o s é des motifs en date du .... par lequel la Maire de Paris lui
propose d'autoriser la Ville de Paris à souscrire à une augmentation de
capital de la Semaest
Vu l ' e x p o s é des motifs en date du .. par lequel la Maire de Paris lui
propose d'autoriser la Semaest à souscrire à une augmentation de capital
de la SAS F o n c i è r e Paris C o m m e r c e s
Sur le rapport p r é s e n t é par M m e Sandrine Charnoz, au nom de la 1 re
Commission,
DELIBERE
Article 1 : Le Conseil de Paris autorise les r e p r é s e n t a n t s de la Ville de
Paris à l ' a s s e m b l é e g é n é r a l e de la Semaest à approuver le principe et les
m o d a l i t é s d'une augmentation du capital social de la S o c i é t é de 8 221
700 euros ;
Article 2 : Le Conseil de Paris autorise la Ville de Paris à souscrire à
l ' a u g m e n t a t i o n de capital de la Semaest par un apport en n u m é r a i r e de 7
225 380 euros ;
Article 3 : Le Conseil de Paris autorise la Semaest à augmenter sa
p a r t i c i p a t i o n dans le capital de la SAS F o n c i è r e Paris C o m m e r c e s à
hauteur de 8 221 700 euros ;
Article 4 : Le Conseil de Paris autorise les r e p r é s e n t a n t s du Conseil de
Paris au sein du conseil d ' a d m i n i s t r a t i o n de la Semaest à approuver les
d é c i s i o n s n é c e s s a i r e s à cette augmentation de p a r t i c i p a t i o n dans la SAS
F o n c i è r e Paris C o m m e r c e s .
Article 5 : Le Conseil de Paris approuve le projet de statuts m o d i f i é s de la
S E M A E S T joint à la présente délibération .
Certaines informations n'appuient pas un choix mais méritent d'être publiées