Différences

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+===== 2022 DU 18 : Site 1 à 9 avenue du Pdt Kennedy - Pont de Grenelle (16e) - Déclassement du domaine public - Signature d'une promesse de bail à construction et contrat de travaux accessoires avec Sogaris. =====
+====== Annexe 5: Exposé des motifs.pdf ======
+===== Fichier(s) =====
+/* Documents begin */
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+/* Documents end */
+===== Texte =====
+/* Text begin */
+<code>
+Direction de l'Urbanisme
+Service de l'Action Foncière
+DU 18 Site 1 à 9 avenue du Président Kennedy – Pont de Grenelle (16e) - Déclassement du
+domaine public et abrogation d’alignement - Signature d’une promesse de bail à construction, de l’acte de
+bail et d’un marché de travaux accessoire avec la société SOGARIS - Mise à disposition anticipée.
+                                     PROJET DE DELIBERATION
+                                         EXPOSE DES MOTIFS
+Mes chers collègues,
+Le site du parking du Pont de Grenelle bénéficie d’une situation exceptionnelle au pied de la Maison de la
+Radio et en belvédère sur la Seine. Cet ensemble foncier de 6 500 m² est constitué de deux niveaux de
+parking en infrastructure au niveau de la Voie Georges Pompidou (quai bas) dont le toit constitue une
+esplanade au niveau de l’avenue du Président Kennedy (quai haut).
+Le site a été anciennement exploité par :
+    - un parc de stationnement concédé jusqu’en avril 2019 à la société SAGS ;
+    - deux stations-service, concédées à la société ENI jusqu’en avril 2017.
+Ce site, proposé à l’appel à Projets « Réinventer la Seine » fin 2016, a fait l’objet d’une consultation
+auprès d’opérateurs et d’investisseurs et en juin 2017 le jury a retenu le projet « En Seine », porté par un
+groupement dont SOGARIS était mandataire. Le projet proposait une programmation innovante
+comprenant une station-service des énergies décarbonées, une plateforme logistique fluviale et urbaine,
+ainsi qu’un pôle d’enseignement supérieur (7 500 m² construits au-dessus de la plateforme logistique en
+infrastructure) porté par le promoteur PRD.
+Au cours de l’année 2018, la Maison de la Radio a fait l’objet d’une protection au titre des Monuments
+Historiques qui a remis en cause la volumétrie du projet lauréat, obérant ainsi la réalisation du pôle
+d’enseignement.
+La Ville a donc fait savoir au lauréat en mars 2020 qu’elle devait mettre fin à la procédure, mais qu’elle
+souhaitait poursuivre les réflexions engagées sur l’évolution de ce site en approfondissant les orientations
+proposées par SOGARIS (installation d’une station-service multi-énergies propres et développement d’un
+projet de logistique urbaine et fluviale), tout en intégrant la réalisation d’un espace public prenant la
+forme d’une esplanade ouverte en belvédère, susceptible d’accueillir un aménagement paysager et un lieu
+d’animation accessible, en balcon sur la Seine.
+Le nouveau projet développé par SOGARIS répond aux attentes exprimées par les différentes parties
+prenantes de ce site emblématique : compatible avec la protection de la Maison de la Radio au titre des
+monuments historiques, il est cohérent avec les orientations du Livre Blanc pour le site de la Seine à Paris
+élaboré en 2019 dans le cadre de l’Atelier Seine.
+Il vous est donc proposé de délibérer afin de valider ce nouveau projet et les modalités opérationnelles de
+sa réalisation décrites ci-après.
+Origine de propriété
+L’ensemble foncier situé 1 à 9 avenue du Président Kennedy, 4 rue Maurice Bourdet – à Paris (16ème),
+d’une superficie de 6 647 m² cadastrée, est divisé en 2 parcelles distinctes, telles que représentées sur le
+plan annexé à la présente délibération :
+ - La parcelle CC 06 d’une superficie de 3 552 m² : la Ville de Paris en est propriétaire par suite de
+   l’acquisition qu’elle en a faite auprès de la société « Établissements Nozal » aux termes d’un acte reçu
+   par Maître Yves BONNEL, notaire à Paris, le 22 novembre 1962.
+ - La parcelle CC 05 d’une superficie de 3 095 m² : la Ville de Paris en est propriétaire par suite de
+   l’acquisition qu’elle en a faite auprès de l’État aux termes d’un acte reçu par l’Étude « 14 Pyramides »
+   notaire à Paris, le 11 septembre 2020.
+La Ville a donc, depuis septembre 2020, la maitrise foncière complète du site.
+Contraintes et procédures particulières
+Au PLU en vigueur, l’ensemble immobilier se situe en zone Urbaine Générale (UG) dans sa partie
+sud/Ouest, propriété originelle de la Ville de Paris, et en zone Urbaine Verte (UV) dans sa partie
+Nord/Est, ancienne propriété de l’État rachetée par la Ville en 2020.
+Au Plan de Prévention du Risque Inondation (PPRI), l’ensemble immobilier est principalement situé en
+zone bleu foncé avec une emprise au niveau de la voie sur berges située en zone rouge (zone
+d’écoulement principal du fleuve en période de crue).
+Dans la partie du site en zone bleu foncé du PPRI et eu égard à l’occupation actuelle du site, l’application
+cumulée des dispositions du PPRI et du PLU exclut les destinations de commerces, les logements, les
+hôtels et les bureaux.
+En outre, en application de l’article III, C, 7 du règlement du PPRI, dès lors qu’elles sont directement
+liées aux fleuves, les activités autorisées dans la zone rouge du PPRI et en particulier les activités
+permettant l’animation touristique des berges et du fleuve, peuvent être autorisées soit dans les locaux
+existants, soit en période à moindre risque de crue, de manière temporaire, démontable ou mobile.
+Dans la partie en zone UG du PLU ne sont autorisés que les équipements publics, semi-publics ou privés
+à caractère social, éducatif, culturel ou sportif sous les conditions définies par le règlement du PPRI, mais
+de fait l’arrêté de protection au titre des Monuments Historiques de la Maison de la Radio en date du 26
+mars 2018 – et particulièrement le considérant sur sa visibilité depuis la Seine - obère toute construction
+sur les deux-tiers Ouest du site.
+Dans la partie intégrée à la zone UV du PLU à l’Est du site, seuls les équipements à caractère culturel et
+sportif peuvent être autorisés, ainsi que la modernisation-reconstruction d’installations existantes.
+Déclassement du domaine public et abrogation de l’alignement
+Le site fait partie du domaine public et il a été grevé d’un alignement par arrêté préfectoral du 29 mai
+issu d’un ancien projet d’élargissement de l’avenue du Président Kennedy, abandonné au profit de
+la réalisation de la voie Georges Pompidou.
+Préalablement à la vente à la Ville, l’État avait déclassé sa parcelle par arrêté du 3 mai 2019.
+Sur arrêté du 17 juillet 2019, la Ville de Paris a procédé à une enquête publique du 10 au 24 septembre
+inclus dont les conclusions, rendues le 14 octobre 2019, ont été favorables au projet d’abrogation de
+l’alignement et de déclassement du domaine public notamment routier des parcelles concernées.
+Par attestation du 31 juillet 2020, les services de la Ville ont constaté que le site est désaffecté de toute
+activité et fermé au public depuis avril 2019.
+Il vous est donc proposé par la présente délibération de procéder au déclassement de l’ensemble du site
+du domaine public routier, de déclasser du domaine public les volumes à bailler à la société SOGARIS et
+d’abroger l’arrêté d’alignement devenu sans objet.
+Les volumes correspondant à l’esplanade devant accueillir l’aménagement paysager et le pavillon
+d’animation et leur structure demeureront dans le domaine public.
+Présentation du programme et de l’offre de la société SOGARIS
+Le projet de la société SOGARIS propose une mutation du site vers les transports décarbonés et la
+logistique durable.
+Le projet comprend ainsi deux entités entièrement axées sur la transition énergétique :
+    - une station multi-énergies et multimodale offrant 3 carburants décarbonés : hydrogène,
+         biométhane/bioGNV et rechargement électrique ;
+    - une plateforme de logistique urbaine fluviale mise en réseau avec des sites logistiques
+         franciliens.
+Ce projet entend innover en tant que démonstrateur de résilience urbaine et des énergies d’avenir,
+mobilisant le fleuve :
+   - le site retrouvera son usage originel (un port de marchandises sur la Seine) et développera un
+        dispositif de logistique urbaine fluviale inédit et vertueux. Port urbain du dernier kilomètre, les
+        marchandises seront distribuées dans les arrondissements voisins par des Véhicules Utilitaires
+        Légers (VUL) propres ou triporteurs ;
+   - la station-service de l’avenue Kennedy (en achèvement de dépollution) sera transformée en «
+        station multi-énergies propres » avec des carburants décarbonés.
+La Ville souhaitant conserver la maitrise foncière de ce site emblématique sur le long terme, il est proposé
+d’accorder à SOGARIS, ou toute personne morale s’y substituant avec l’accord de la Maire de Paris, un
+bail à construction (BAC) sur une durée de 50 ans pour la mise en œuvre de son projet.
+Sur la base de la valeur vénale du site estimée par le Service Local du Domaine à 5 M€ en septembre
+, des ajustements de programme, des recettes et des travaux établis à partir de l’esquisse réalisée en
+, SOGARIS a formulé la proposition suivante :
+   - Loyer annuel 90 000 € ;
+   - Durée : 50 ans ;
+   - Indexation : 1,80% ILAT.
+Cette proposition est basée sur les prévisions financières suivantes :
+   -   Valeur locative prévisionnelle annuelle de 1 020 120 €, calculée sur la base du programme et des
+       loyers annuels suivants :
+R-2 Stationnement                             60 €/m²      3 796 m²           227 760 €
+R-1 Logistique                               180 €/m²      3 655 m²           657 900 €
+Pavillon Logistique        (quai    Poids    200 €/m²        298 m²            59 600 €
+Lourds)
+Pavillon logistique (bureaux)                250 €/m²         88 m²             22 000 €
+Station services (hors circulation)           60 €/m²        881 m²             52 860 €
+Aménagement Quai bas                           0 €/m²      1 198 m²                  0€
+   -   Coût des travaux HT : 5 420 000 € ;
+   -   Prix de revient : 14 388 895 €.
+Par avis du 14 janvier 2022, le Service Local du Domaine a considéré que d’après le cadre spécifique de
+cette offre, le montant de la redevance annuelle envisagée dans le cadre du bail à construction était
+acceptable.
+Par avis du 15 décembre 2021, le Conseil du Patrimoine a émis un avis favorable à la conclusion d’un
+bail à construction avec SOGARIS aux conditions proposées.
+Il vous est donc proposé de valider les conditions financières de la signature de la promesse puis du
+contrat de bail à construction, dont les caractéristiques principales et essentielles sont précisées dans le
+projet ci-annexé, avec la société SOGARIS.
+Le programme de l’aménagement paysager de la Ville de Paris
+L’esplanade Ouest, correspondant à l’ancien parking en surface au droit du Pont de Grenelle, en
+belvédère sur la Seine, n’est ni constructible, ni nécessaire à la réalisation du programme de SOGARIS.
+Considérant d’une part la demande des services culturels de l’État que le projet n’altère pas l’intégrité du
+site et d’autre part, l’imbrication des volumes et de la structure, la Ville de Paris a demandé à SOGARIS
+de mener une étude globale et cohérente sur le site, en complétant sa programmation par un aménagement
+paysager de l’esplanade Kennedy intégrant un pavillon d’animation/restauration et une liaison piétonne
+entre l’avenue Kennedy et le quai bas de la voie Georges Pompidou.
+Une part des travaux de la Ville de Paris est imbriquée et indissociable des travaux à mener par
+SOGARIS dans la mise en œuvre de son projet (notamment structure, étanchéité, réseaux). Par
+conséquent, ces travaux de la Ville seront réalisés en Maitrise d’Ouvrage confiée à SOGARIS par le biais
+d’un contrat de travaux accessoire indissociable de la signature du bail.
+Les travaux de la Ville de Paris en superstructure (notamment aménagements paysagers et clos couvert du
+pavillon d’animation/restauration) seront réalisés en Maitrise d’Ouvrage Ville avec le recours à la
+Maitrise d’Œuvre désignée par SOGARIS, qui a réalisé une esquisse d’ensemble.
+La dépense prévisionnelle budgétaire toutes dépenses confondues pour la réalisation du programme de la
+Ville, comprenant les confortements et les réseaux nécessaires, les 4 300 m² d’aménagement paysager de
+l’esplanade, la liaison piétonne entre les quais hauts et bas, et la réalisation du clos-couvert du pavillon
+d’animation/restauration s’élève à 6 Millions d’Euros (6 M€) à inscrire sur les budgets de dépenses
+d’investissement des années 2023 et suivantes.
+Pour les travaux imbriqués et indissociables (notamment structure, étanchéité, réseaux), il vous est
+proposé d’autoriser le principe de la signature d’un contrat de travaux accessoire à la signature du bail à
+construction avec la société SOGARIS, ou toute personne morale s’y substituant avec l’accord de la
+Maire de Paris, dont les caractéristiques principales et essentielles sont précisées dans le projet ci-annexé,
+pour un montant maximum de 2,5 M€ Toutes Dépenses Confondues.
+Dans la limite des 6 M€ d’inscription budgétaire, la répartition exacte des travaux entre ceux réalisés par
+la société SOGARIS pour le compte de la Ville de Paris dans le cadre de ce contrat accessoire, et les
+autres travaux, sera établie en phase d’avant-projet.
+Il est joint à la présente délibération un projet de principe d’Etat Descriptif de Division en Volumes, établi
+par le cabinet de géomètre-expert Matthias KULKER ci-annexé, qui servira à la délimitation des
+volumes destinés à accueillir les programmes portés par SOGARIS et ceux demeurant à la Ville.
+Bilan financier de l’opération pour la Ville
+Sur le plan financier, cette opération sera in fine bénéficiaire pour la Ville.
+En effet, en complément des loyers du bail à construction qui seront perçus par la Ville et qui permettront
+d’atteindre la valeur vénale de 5 M€, viendront s’ajouter les recettes liées à l’exploitation du pavillon
+d’animation/restauration qui sera mis en concession par la DFA à compter de 2026, la redevance
+prévisionnelle générée sur la durée du contrat de concession faisant plus que compenser l’investissement
+consenti par la collectivité.
+Mise à disposition anticipée
+Afin de permettre à SOGARIS de réaliser d’une part une préfiguration de la plateforme logistique et
+d’autre part une animation transitoire de l’esplanade Ouest en lien avec la Maison de la Radio, il est
+proposé de consentir une mise à disposition anticipée du site à SOGARIS et ce jusqu’à la signature du
+bail.
+Cette mise à disposition, d’une durée prévisionnelle de 12 à 24 mois, sera actée :
+   - sur le domaine privé : par un prêt à usage consenti à titre gratuit pour les activités de logistique, en
+       considération des frais à engager par la société SOGARIS pour le gardiennage, l’entretien et la
+       maintenance du site,
+   - sur le domaine public : par une convention d’occupation du domaine public (CODP), consentie à
+       titre onéreux pour l’animation de l’esplanade, selon une redevance à déterminer lorsque le
+       programme d’animation en partenariat avec la Maison de la Radio sera défini.
+Il vous est donc proposé d’autoriser la signature d’un prêt à usage et d’une convention d’occupation du
+domaine public (CODP) avec la Société SOGARIS en vue de la mise à disposition anticipée des emprises
+nécessaires à la réalisation du projet et de sa préfiguration.
+Calendrier
+Le calendrier prévisionnel de la mise en œuvre de cette cession de droits réels est le suivant :
+   - Mars 2022 : délibération du Conseil de Paris ;
+   - Mi 2022 : signature de la promesse de bail à construction (BAC)
+   - 1er trimestre 2023 : dépôt des demandes d’autorisations nécessaires
+   - 4ème trimestre 2023 : caractère définitif des autorisations d’urbanisme ;
+   - 1er trimestre 2024: signature du bail à construction et du contrat de travaux accessoire ;
+        démarrage des travaux en tenant compte des contraintes d’usage de l’esplanade pendant les Jeux
+       Olympiques;
+   - À partir de 2025 : livraison des travaux.
+Dans ce contexte, j’ai l’honneur de vous proposer :
+ - de prononcer le déclassement des parcelles désignées 16-CC 05 et 16-CC 06, propriété de la Ville, du
+   domaine public routier, et de prononcer le déclassement du domaine public des volumes à bailler à la
+   société SOGARIS, nécessaires à la réalisation du projet sur la base du projet de principe d'état
+   descriptif de division en volumes (EDDV) établi par le cabinet de Matthias KULKER géomètre-
+   expert et annexé à la présente délibération ;
+ - d’abroger l’arrêté d’alignement devenu sans objet ;
+ - de valider la programmation proposée pour ce site ainsi que les modalités opérationnelles de sa
+   réalisation ;
+ - d’approuver le projet de principe de la division en volumes de l’ensemble immobilier sur la base du
+   projet d'état descriptif de division en volumes (EDDV) établi par le cabinet de Matthias KULKER
+   géomètre-expert et annexé à la présente délibération,
+ - d’autoriser la signature de la division en volumes sus visée, et la constitution de toutes servitudes
+   nécessaires, notamment dans le cadre de l’EDDV, à la réalisation des opérations liées à la
+   programmation du site ;
+ - d’autoriser la signature d’une promesse de bail à construction avec la société SOGARIS, ou toute
+   personne morale s’y substituant avec l’accord de la Maire de Paris, dont les caractéristiques
+   principales et essentielles sont précisées dans le projet ci-annexé ; sous conditions suspensives
+   d’autorisations d’urbanisme purgées de tout recours ;
+ - d’autoriser la signature d’une convention de prêt à usage et d’une convention d’occupation du
+   domaine public (CODP) avec la société SOGARIS, ou toute personne morale s’y substituant avec
+   l’accord de la Maire de Paris, pour la mise à disposition anticipée ;
+ - d’autoriser la société SOGARIS, ou toute personne morale s’y substituant avec l’accord de la Maire
+   de Paris, à déposer toutes demandes d’autorisations d’urbanisme nécessaires et à effectuer tous
+   diagnostics et sondages ;
+ - d’autoriser la signature du bail à construction, dont les caractéristiques principales et essentielles sont
+   précisées dans le projet ci-annexé, sur l’emprise municipale dès la réalisation des conditions
+   suspensives ;
+ - d’autoriser la signature d’un contrat de travaux accessoire pour la réalisation, par la société
+   SOGARIS, ou toute personne morale s’y substituant avec l’accord de la Maire de Paris de travaux
+   imbriqués et indissociables pour le compte de la Ville, dont les caractéristiques principales et
+   essentielles sont précisées dans le projet ci-annexé ;
+ - d’imputer la dépense correspondant au marché de travaux accessoire et aux travaux en maîtrise
+   d’ouvrage de la Ville sur le budget d’investissement des exercices 2023 et suivants ;
+ - d’autoriser la signature, au titre des contrats susvisés, de tous actes et pièces, avenants et procès-
+   verbaux, conventions et correspondances, élire domicile, substituer, déléguer, procéder à toutes
+   formalités et généralement faire tout ce qui sera utile et nécessaire.
+Je vous prie, mes chers collègues, de bien vouloir en délibérer.
+                                                                                           La Maire de Paris
+</code>
+/* Text end */