[ << < O > >> ] Accueil > None > Ville de Paris > Réunions > Conseil municipal du mardi 22 mars 2022 à 09h00
V I L L E DE
^ PARIS
D i r e c t i o n de l ' U r b a n i s m e
Service de l'Action F o n c i è r e
D i r e c t i o n du Logement et de l'Habitat
2022 DU 53 D L H Appel à projets pour le d é v e l o p p e m e n t de l'habitat p a r t i c i p a t i f -
Cession des emprises 20 rue Gasnier Guy (20e).
PROJET DE DELIBERATION
EXPOSE DES MOTIFS
Par délibération des 9 et 10 juillet 2012, le Conseil de Paris a a u t o r i s é le lancement
d'un appel à projets pour le d é v e l o p p e m e n t de l'habitat p a r t i c i p a t i f portant sur
trois terrains parisiens situés 16-18 rue A r m a n d C a r r e l à Paris 1 9 è m e , 9 rue
G a s n i e r - G u y et 20 rue G a s n i e r - G u y à Paris 2 0 è m e .
Par cette action, la Ville de Paris entendait soutenir les projets immobilier s de
logements innovants, p r o m o u v o i r la q u a l i t é e n v i r o n n e m e n t a l e et l ' i n n o v a t i o n
sociale, contribuer au d é v e l o p p e m e n t de m o d è l e s alternatifs de construction de la
ville et favoriser de nouvelles approches en matière de conception des
programmes de logements, d i f f é r e n t e s des m o d è l e s s t a n d a r d i s é s g é n é r a l e m e n t
utilisés par les o p é r a t e u r s p r i v é s .
Cet appel à projets s'est d é r o u l é en trois phases :
- la p r e m i è r e a permis à une cinquantaine de groupes de se constituer par
l ' i n t e r m é d i a i r e de la plateforme informatique de l'appel à projets et lors des
ateliers de formation. F i n a l e m e n t , à l'issue de cette phase, 30 groupes ont remis
un dossier p r é s e n t a n t leur projet de vie, sur lesquels 12 groupes ont été retenus (à
raison de 4 par parcelle) lors du jury de la phase 2 qui s'est tenu le 9 d é c e m b r e
2014 ;
- lors de la phase 2, les groupes ont pris l'attache d'un assistant à m a î t r i s e
d'ouvrage et d'un m a î t r e d ' œ u v r e pour d é v e l o p p e r leur projet de vie, leur projet de
construction, et leur montage juridique et financier. Sur la base des dossiers
produits, le jury a d é s i g n é le 2 février 201 6 le l a u r é a t et un s u p p l é a n t sur chaque
parcelle ;
- au cours de la 3 è m e phase, les l a u r é a t s ont remis en 2017 leur projet
c o n s o l i d é sur les d i f f é r e n t s aspects attendus ( e n v i r o n n e m e n t a l , juridique et
financier).
Concernant l'emprise du projet s i t u é e 20, rue Gasnier Guy, le jury a c l a s s é le
projet du groupement Dedans- Dehors à la p r e m i è r e place.
Par la délibération des 8, 9, 10 et 11 juillet 2019, vous avez ainsi d é s i g n é
officiellement le l a u r é a t de l'appel à projets Dedans- Dehors et a u t o r i s é la cession
du terrain municipal au prix de 175 692 € H T .
L ' e m p r i s e du projet est s i t u é e en zone UG au Plan L o c a l d ' U r b a n i s m e ( P L U ) , dans
une zone non d é f i c i t a i r e en logement social et dans le secteur d'incitation à la
mixité habitat emploi. L'assiette f o n c i è r e globale du projet d'environ 314,90 m se 2
compose des trois emprises non b â t i e s suivantes :
- une parcelle c a d a s t r é e section CA n ° 2 0 1 , d'une contenance d'environ
282,80 m2, situé 20 rue Gasnier Guy (20e). E l l e est g r e v é e au P L U d'un espace vert
p r o t é g é d'environ 170 m2 ;
- une parcelle c a d a s t r é e section CA n ° 2 2 4 , d'environ 12,60 m2, d é t a c h é e de
la parcelle mitoyenne c a d a s t r é e CA n ° 2 0 0 située voie FD 20 à usage de venelle
relevant du domaine p r i v é ;
- une parcelle c a d a s t r é e section CA n ° 2 2 3 , d'environ 19,50 m2, identifiée
anciennement 19/Z rue Robineau (20e), relevant du domaine p r i v é .
Le Conseil de Paris est aujourd' hui saisi pour valider la transformation du projet
du groupe Dedans-Dehors initialement en c o o p é r a t i v e loi 1948 en un projet en B a i l
Réel Solidaire en association avec l ' O r g a n i s m e de F o n c i e r Solidaire (OFS) La
C o o p é r a t i v e F o n c i è r e F r a n c i l i e n n e (La Coop F o n c i è r e ) et autoriser les conditions
juridiques et f i n a n c i è r e s auxquelles pourra être c é d é le terrain d'assiette du projet
à cet O F S . C o o p i m m o (ou toute s o c i é t é filiale d é d i é e au projet q u ' i l substituerait)
é t a n t o p é r a t e u r c h a r g é de la construction et les m é n a g e s porteurs du projet
Dedans- Dehors devant a c c é d e r en B R S à la p r o p r i é t é des logements.
*
Le projet du groupe Dedans- Dehors, qui a été validé par le Conseil de Paris des 8,
9, 10 et 11 juillet 2019, prenait la forme d'une s o c i é t é par actions s i m p l i f i é e à
capital variable c o n s t i t u é e en c o o p é r a t i v e sur la base des articles L. 231-1 à L.
231-8 du Code de C o m m e r c e : la S A S D e dans - D e h o r s . Il p r é v o y a i t la construction
d'une surface de plancher de 383 m2 avec des logements d est i n é s aux m é n a g e s
c o o p é r a t e u r s r é p o n d a n t aux profils suivants :
- 3 logements pour des m é n a g e s ayant des revenus respectant les plafonds
de ressources P L U S ;
- 2 logements pour des m é n a g e s ayant des revenus respectant les plafonds
de ressources P L S .
Le groupe avait pris l'attache de C o o p i m m o pour la r é a l i s a t i o n de la construction
de l ' i m m e u b l e via un contrat de promotion i m m o b i l i è r e .
Les conditions de cession du terrain municipal au groupe Dedans- Dehors é t a i e n t
les suivantes :
Sur la base de ces é l é m e n t s , la p r o f e s s e de vent|eS 6ntae eia \ M M et la c o o p é r a t i v e
Ratios Plancher
validé par (SDP) à Sous- total
SLD 75 destination
logements
Logements 1 085 € / m 2
383 m2 415 555 €
Abattement en raison de
s u r c o û t s de remise en état des 239 863 €
sols et du terrain
Prix a p r è s abattement 175 692 €
2
Le Permis de Construire de l ' o p é r a t i o n a été obtenu le 30 avril 2020, m o d i f i é le 8
octobre 2020 puis t r a n s f é r é de l'association à la c o o p é r a t i v e D e dans - D e h o r s le 16
octobre 2020 et est aujourd' hui définitif.
En février 2021 , le groupe Dedans- Dehors a a l e r t é la Ville sur ses difficultés
f i n a n c i è r e s pour boucler son projet dont le coût a été m a j o r é de 335 000 € entre
mai 201 9 et mars 2021 , une forte augmentation qui s'explique par la part
importante de frais fixes d ' i n s t a l l a t i o n , la t r è s petite taille d ' o p é r a t i o n et les
contraintes d ' a c c è s , sans compter le contexte é c o n o m i q u e t r è s difficile.
Devant l ' i m p o s s i b i l i t é du groupe à absorber un tel s u r c o û t , C o o p i m m o a fait la
proposition de basculer l ' o p é r a t i o n en B a i l Réel Solidaire (BRS) en s'appuyant sur
l ' O r g a n i s m e de F o n c i e r Solidaire (OFS) dont il est membre, La Coop F o n c i è r e .
A p r è s examen de d i f f é r e n t s montages, le groupe a finalement a c c e p t é la
proposition d ' a c c o m p a g n e m e n t de C o o p i m m o en tant q u ' o p é r a t e u r dans ce
nouveau s c h é m a j u r i d i q u e .
Par courrier en date du 31 janvier 2022, le groupement Dedans Dehors a donc fait
savoir à la Ville que les conditions suspensives de la promesse s i g n é e en mars
2020 ne pourront ê t r e l e v é e s et a p r o p o s é de poursuivre son projet suivant ce
nouveau montage dans le cadre de l'appel à projets.
*
La proposition f i n a n c i è r e faite par l ' O F S La Coop F o n c i è r e pour l ' a c q u i s i t i o n des
emprises s i t u é e s 20, rue Gasnier Guy, d'une surface globale d'environ 314,90 m , 2
s ' é t a b l i t à 184 000 € HT et a été d é t e r m i n é e comme suit :
Surface de
Ratios Plancher
v a l i d é par (SDP) à Sous- total
SLD 75 destination
logement
Logements B R S 1 130 € / m 2
383 m2 432 790 €
Abattement en raison de
s u r c o û t s de remise en état des - 248 790 €
sols et du terrain
Prix a p r è s abattement 184 000 €
Cette offre foncière a été c a l c u l é e sur la c a p a c i t é contributive des m é n a g e s qui
doit à la fois couvrir l'amortissement des p r ê t s pour a c c é d e r à la p r o p r i é t é des
logements en B R S et la redevance f o n c i è r e d e m a n d é e par l ' O F S (3,15 € /m2 H A B
mensuels).
Par ailleurs, c o n f o r m é m e n t à l'ordonnance du 20 juillet 201 6 (article L 2 5 5 - 1 et
suivants du C C H ) , les m é n a g e s a c q u é r e u r s en B R S du projet Dedans- Dehors
respectent des niveaux de plafonds de ressources qui sont ceux fixés pour le P r ê t
Social Location- Accession ( P S L A ) .
Les s u r c o û t s de remise en état des sols et du terrain, s ' é t a b l i s s e n t d é s o r m a i s à
316 548 € T T C ( T V A 10 %) v e n t i l é s comme suit :
13 416 € pour le traitement de d é p o l l u t i o n des sols ;
88 548 € au titre des fondations s p é c i a l e s ;
214 584 € pour les injections.
3
Compte tenu des contraintes techniques du site, et au regard du c a r a c t è r e social
de l ' o p é r a t i o n et des c a p a c i t é s d'investissement des m é n a g e s du groupement
d'habitants, il est p r o p o s é de consentir un abattement sur le prix du foncier à
hauteur de 248 790 € T T C à titre forfaitaire et définitif, soit une cession au prix de
184 000 € H T .
L'abattement en raison du mauvais état du terrain s ' é l è v e r a i t donc à 78 % des
c o û t s de remise en état des sols et du terrain.
L ' O F S La Coop F o n c i è r e souhaite par ailleurs q u ' i l soit signé une promesse de
vente sous conditions suspensives d'obtention du p r ê t Gaïa ( C D C ) pour l'achat du
foncier et d'obtention de la garantie de la Ville pour ce m ê m e p r ê t .
Afin de s é c u r i s e r le d i s p o s i t i f dans la d u r é e , La Coop F o n c i è r e s'engagera dans la
promesse puis l'acte de vente à ce que l ' o p é r a t e u r C o o p i m m o puis, selon l'objet de
la clause, la c o p r o p r i é t é ou les m é n a g e s a c c é d a n t s , respectent les clauses
d ' i n t é r e s s e m e n t et d'affectation au profit de la Ville de Paris suivantes :
• des clauses d ' i n t é r e s s e m e n t au profit de la Ville de Paris :
- clause d ' i n t é r e s s e m e n t en cas d ' a u g m e n t a t i o n des surfaces de plancher
c r é é e s ( c o n t r ô l e à la livraison) entre le permis de construire et
l ' a c h è v e m e n t des travaux (clause à la charge de l ' o p é r a t e u r ) ;
- clause d ' i n t é r e s s e m e n t en cas d ' a u g m e n t a t i o n des surfaces de plancher
dans un délai de 15 ans à compter de la d é c l a r a t i o n d ' a c h è v e m e n t des
travaux (clause devant figurer dans le règlement de c o p r o p r i é t é ) ;
- clause d ' i n t é r e s s e m e n t dans le cas où les s u r c o û t s r é e l s de remise en état
n'atteignaient pas le montant est i m é de 316 548 € T T C fixé à la promesse
de vente, l ' o p é r a t e u r devant alors reverser à la Ville de Paris 80 % de la
minoration c o n s t a t é e .
• une clause d'affectation du bien pendant 20 ans, à compter de la d é c l a r a t i o n
d ' a c h è v e m e n t des travaux, et notamment l'engagement de conserver l ' a c c è s
au public pour le p r é a u et le jardin (clause devant figurer dans le règlement
de c o p r o p r i é t é ) .
*
Il est p r o p o s é que la cession entre la Ville de Paris et l ' O F S L a Coop F o n c i è r e
portant sur les emprises d'environ 314,90 m intervienne au prix de 432 790 €
2
assorti d'un abattement pour travaux de remise en état du terrain d'un montant
248 790 €, consenti à titre forfaitaire et définitif, soit un prix de cession a p r è s
abattement de 184 000 € H T .
L a recette nette pour la Ville de Paris sera ainsi au m i n i m u m de 184 000 € H T .
Par avis en date du 12 février, le Service L o c a l des Domaines de Paris a v a l i d é / p r i s
acte /du niveau de prix e n v i s a g é .
Le Conseil du Patrimoine a d o n n é un avis favorable au principe de la cession aux
conditions s u s m e n t i o n n é e s , lors de sa s é a n c e du 02 février 2022.
4
Dans l ' i n t é r ê t de permettre la c o n c r é t i s a t i o n du projet D e dans - D e h o r s en B R S , je
vous propose, par la présente délibération de donner votre accord pour :
- la signature avec l ' O F S La Coop F o n c i è r e d'une promesse de vente sous
conditions suspensives d'obtention du p r ê t Gaïa pour l'achat du foncier et
d'obtention de la garantie de la Ville pour ce m ê m e p r ê t et aux conditions
e x p l i c i t é e s ci-avant ;
- la signature avec l ' O F S La Coop F o n c i è r e d'un acte de vente du terrain d'assiette
du projet c o m p o s é d'un terrain nu d'environ 282,80 m , c a d a s t r é section CA n ° 2 0 1 ,
2
situé 20 rue Gasnier Guy (20e), d'une parcelle c a d a s t r é e section CA n ° 2 2 4
d'environ 12,60 m2 d é t a c h é e d'une venelle d'environ 68,92 m2 c a d a s t r é e section
CA n ° 2 0 0 , s i t u é e voie FD 20 et d'une parcelle c a d a s t r é e section CA n ° 2 2 3
d'environ 19,50 m2, i d e n t i f i é e anciennement 19/Z rue Robineau (20e), aux
conditions e x p l i c i t é e s ci-avant, avec signature concomitante d'un B R S O p é r a t e u r
en faveur de C o o p i m m o (ou toute s o c i é t é filiale d é d i é e au projet q u ' i l substituerait)
- de m'autoriser à signer tous les actes et à constituer toutes les servitudes
n é c e s s a i r e s à la r é a l i s a t i o n de cette o p é r a t i o n .
Je vous prie, M e s d a m e s , M e s s i e u r s , de bien vouloir en d é l i b é r e r .
La Maire de Paris
5
2022 DU 53 D L H Appel à projets pour le d é v e l o p p e m e n t de l'habitat p a r t i c i p a t i f -
Cession des emprises 20 rue Gasnier Guy (20e).
Le Conseil de Paris,
Vu le code g é n é r a l des c o l l e c t i v i t é s territoriales ;
Vu le code g é n é r a l de la p r o p r i é t é des personnes publiques, et notamment son
article L. 2141-2 ;
Vu la délibération 2012 D L H 126 du Conseil de Paris des 9 et 10 juillet 2012
approuvant la Charte parisienne pour le d é v e l o p p e m e n t de l'habitat p a r t i c i p a t i f à
Paris ;
Vu le Programme L o c a l de l'Habitat 201 1- 201 6 a d o p t é par le Conseil de Paris les
28, 29 et 30 mars 2011 ;
Vu la Charte d'orientation du R é s e a u national des c o l l e c t i v i t é s en matière d'habitat
participatif signée au nom de la Ville de Paris le 24 novembre 201 1 en application
de la délibération 2011 D L H 289 des 14 et 15 novembre 2011 ;
C o n s i d é r a n t que l'appel à projets pour le d é v e l o p p e m e n t de l'habitat p a r t i c i p a t i f
porte sur un terrain nu d'environ 282,80 m , c a d a s t r é section CA n ° 2 0 1 , situé 20
2
rue Gasnier Guy (20e), une emprise d'environ 12,60 m2 à d é t a c h e r d'une venelle
d'environ 68,92 m2 c a d a s t r é e section CA n° 200, s i t u é e voie FD 20 et une emprise
d'environ 19,50 m2, non c a d a s t r é e , anciennement i d e n t i f i é e 19/Z rue Robineau
(20e) ;
C o n s i d é r a n t que le terrain nu d'environ 282,80 m2 c a d a s t r é e section CA n ° 2 0 1 ,
situé 20 rue Gasnier Guy (20e) n'a jamais été affecté à un service public et q u ' i l
r e l è v e du domaine privé de la Ville de Paris ;
C o n s i d é r a n t l'alignement fixé le 24 novembre 1887 sur la rue Robineau p o s i t i o n n é
au- delà de l'emprise anciennement i d e n t i f i é e 19/Z rue Robineau et c o n s i d é r a n t sa
fermeture au public, cette emprise r e l è v e du domaine privé de la Ville de Paris ;
C o n s i d é r a n t la fermeture de la venelle, c a d a s t r é e section CA n° 200, s i t u é e voie
F D 20, depuis son acquisition par la Ville de Paris en date du 23 juillet 201 5 , cette
emprise r e l è v e du domaine privé de la Ville de Paris ;
C o n s i d é r a n t que le jury de cet appel à projets a p r o p o s é la d é s i g n a t i o n du projet «
D e dans - D e h o r s » comme l a u r é a t pour la parcelle sise 20, rue Gasnier Guy à Paris
20ème ;
Vu la délibération 2019 DU 82 D L H du Conseil de Paris des 8, 9, 10 et 11 juillet
201 9 d é c l a r a n t le groupe « Dedans- Dehors » l a u r é a t de l'appel à projet pour le
d é v e l o p p e m e n t de l'habitat p a r t i c i p a t i f sur le site 20, rue Gasnier Guy (20e),
autorisant la cession de l'assiette f o n c i è r e du projet, et autorisant la signature
d'une promesse de vente et les actes s u b s é q u e n t s en vue de c é d e r les terrains
p r é c i t é s au prix de 175.692 € HT ;
V u la promesse de vente signée le 13 mars 2020 entre le l a u r é a t et la Ville de
Paris ;
C o n s i d é r a n t que le projet a, p o s t é r i e u r e m e n t à la signature de la promesse, connu
diverses difficultés f i n a n c i è r e s ;
C o n s i d é r a n t que, dans ce contexte, le l a u r é a t propose de poursuivre le projet
d'habitat p a r t i c i p a t i f d'origine dans le cadre du montage en B a i l Réel Solidaire
(BRS), organisant la p é r e n n i t é de l'accession sociale à la p r o p r i é t é au profit des
m é n a g e s formant le groupe D e dans - D e h o r s , par le biais de l ' O r g a n i s m e de F o n c i e r
Solidaire (OFS) La Coop F o n c i è r e et de son o p é r a t e u r C o o p i m m o (ou de toute
société filiale d é d i é e au projet qu'il substituerait) ;
Vu le courrier du groupe « Dedans Dehors » en date du 31 janvier 2022
formalisant cette p r o p o s i t i o n ;
Vu les courriers en dates des 3 et 15 février 2022 par lesquels La Coop F o n c i è r e et
C o o p i m m o font connaitre leur accord pour a c q u é r i r le foncier n é c e s s a i r e à la
r é a l i s a t i o n de l ' o p é r a t i o n et la r é a l i s e r dans le cadre d'un montage en B R S ;
Vu les plans constituant l'assiette du projet de c o n s t r u c t i o n du l a u r é a t ;
Vu l'avis du Service L o c a l du Domaine 75 en date du 12 février 2022 ;
Vu l'avis favorable du Conseil du Patrimoine lors de sa s é a n c e du 2 février 2022;
Vu les projets de promesse et d'acte de vente a n n e x é s ;
Vu l'avis de M. le Maire du 20e arrondissement en date
du ;
Vu l'avis du Conseil du 20e arrondissement en date du ;
Vu le projet en délibération en date du par
lequel M m e la Maire de Paris propose d'autoriser la transformation du projet du
groupe D e dans - D e h o r s initialement en c o o p é r a t i v e loi 1948 en un projet en B R S
p o r t é par l ' O F S La Coop F o n c i è r e , d'autoriser la cession de l'assiette f o n c i è r e du
projet, et d'autoriser la signature d'une promesse de vente et les actes
subséquents en vue de c é d e r les terrains p r é c i t é s aux prix et conditions
essentielles p r é v u s dans les projets de promesse et d'acte de vente a n n e x é s ;
Sur le rapport p r é s e n t é par M. E m m a n u e l G R E G O I R E et M. Ian B R O S S A T au nom
de la 5e Commission ;
Délibère :
Article 1 : Les articles 1, 4, 7 et 8 de la délibération 2019 DU 82 D L H des 8, 9, 10
et 1 1 juillet 201 9 sont c o n f i r m é s .
Les autres dispositions de ladite délibération sont a b r o g é e s .
Article 2 : Est autorisée la t r a n s f o r m a t i o n du projet du groupe D e dans - D e h o r s
initialement en c o o p é r a t i v e loi 1948 en un projet en d'habitat p a r t i c i p a t i f dans le
cadre d'un montage en B a i l Réel Solidaire ( B R S ) , permettant l'accession sociale à
la p r o p r i é t é des m é n a g e s formant le groupe D e dans - D e h o r s , par le biais de l ' O F S
La C o o p é r a t i v e F o n c i è r e F r a n c i l i e n n e (dite La Coop F o n c i è r e ) et de son o p é r a t e u r
Coopimmo. En c o n s é q u e n c e , l ' O F S La Coop F o n c i è r e devra a c q u é r i r en vue de
c o n f é r e r un B R S O p é r a t e u r à C o o p i m m o (ou de toute s o c i é t é filiale d é d i é e au
projet q u ' i l substituerait) l'assiette f o n c i è r e c o n s t i t u é e d'un terrain nu d'environ
282,80 m , c a d a s t r é section CA n ° 2 0 1 , situé 20 rue Gasnier Guy ( 2 0 è m e ) , d'une
2
parcelle c a d a s t r é e section CA n ° 2 2 4 d'environ 12,60 m2 d é t a c h é e d'une venelle
d'environ 68,92 m2 c a d a s t r é e section CA n° 200, s i t u é e voie FD 20 et d'une
parcelle c a d a s t r é e section CA n ° 2 2 3 d'environ 19,50 m2, i d e n t i f i é e anciennement
19/Z rue Robineau (20e).
Article 3 : Est autorisée la signature par M m e la Maire de Paris d'une promesse de
vente et de tous les actes s u b s é q u e n t s , dont la vente, au b é n é f i c e de l ' O F S La Coop
F o n c i è r e ou de toute autre personne morale qui s'y substituerait avec l'accord de
M m e la Maire de Paris, à charge de signature concomitante d'un B R S O p é r a t e u r
au profit de C o o p i m m o (ou de toute s o c i é t é filiale d é d i é e au projet q u ' i l
substituerait), portant sur les emprises v i s é e s à l'article 1 n é c e s s a i r e s à la mise en
œ u v r e du projet de construction l a u r é a t . Les c a r a c t é r i s t i q u e s principales et
essentielles de la promesse et de la vente sont p r é c i s é e s dans les projets de
promesse et d'acte de vente ci a n n e x é s .
Article 4 : Le prix de vente est fixé à la somme de 184 000 € H T .
Article 5 : Sont a u t o r i s é s le d é p ô t par l ' a c q u é r e u r ou toute autre personne morale
s'y substituant avec l'accord de la Maire de Paris, de toutes les demandes
d'autorisations d'urbanisme et la constitution de toutes les servitudes
é v e n t u e l l e m e n t n é c e s s a i r e s à la r é a l i s a t i o n de l ' o p é r a t i o n .
Article 6 : La recette de 184 000 € HT est p r é v u e au budget d'investissement de la
Ville de Paris (exercice 2022 et/ou suivants).
Certaines informations n'appuient pas un choix mais méritent d'être publiées