Annexe 2: Exposé des motifs.pdf

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                         Dir e c t i o n du Log e m e n t   e t d e l’ H a b i t a t

20 2 2 DLH 69 Location de l’imm e u bl e 42, aven u e Jean Jaur è s (19e) à Paris
Habit a t OPH –Bail emphyt é o ti q u e .

                                  PROJET DE DELIBERATIO N

                                       EXPOSE DES MOTIFS

Mesd a m e s , Messie u r s ,

Faisa n t exer cic e de son droit de pré e m p t i o n, la Ville de Paris a notifié le 20
déce m b r e    2021,        sa décision      d’acqu é r i r pour       un mont a n t        total      de
2.797. 1 4 9 euros, l’imme u bl e 42, avenu e Jean Jaur è s (19e), en vue de la
réalis a tio n d’un prog r a m m e de réh a bilita tion comp r e n a n t des loge m e n t s locatifs
sociaux, des loge m e n t s en BRS et des com m e r c e s en pied d’imm e u bl e .
Confor m é m e n t à l'article L 213- 14 du code de l'ur b a ni s m e modifié par l'article
149- 1- 17° de la loi n° 2014- 366 du 24 ma r s 2014 pour l'acc è s au loge m e n t et un
urba ni s m e rénové, le tran sf e r t de prop ri é t é intervie n d r a apr è s régul a r i s a ti o n de
l’acte aut h e n t i q u e et du paiem e n t du prix, ce der nie r deva n t interv e ni r dans un
délai de quat r e mois à compt e r de la décision d’acq u é r i r .

L'imm e u bl e , édifié sur une parc ell e de 270 m², comp r e n d deux bâtim e n t s
totalisa n t 25 loge m e n t s (811 m ² de SHAB) et 2 loca ux com m e r c i a ux : le bâti m e n t
A, en façad e sur aven u e est élevé sur caves de 6 nivea ux, comp r e n a n t 19
logem e n t s , une loge de gardie n et 2 com m e r c e s (une boula n g e r i e et un
res t a u r a n t ) et le bâti m e n t B, sur cour, élevé sur cave s de 3 nive a ux, comp r e n a n t
6 logem e n t s . Sur les 25 logem e n t s , 4 sont vaca n t s et un occup é sans titr e.

Les bâtim e n t s sont dans un état trè s dégr a d é : de grave s dom m a g e s sur le bâti
ont, en effet, été const a t é s néce s sit a n t des repris e s de struc t u r e . L’imm e u bl e
souffre égale m e n t de problè m e s d’humi dit é. Des trava ux de réh a bilita tion lourd e
vont donc devoir êtr e eng a g é s et ils ne pour r o n t se faire qu’en milieu vide, ce
qui va néces sit e r le dépa r t et le relog e m e n t des occup a n t s ainsi que l’éviction
des 2 com m e r c e s .

Cett e opér a ti o n de réh a bilit atio n ser a réalis é e par 2 opé r a t e u r s :

    -   un bailleur social de la Ville de Paris, ayant vocation à exploite r dans le
        cadr e d’un bail emphyt é o ti q u e les com m e r c e s en pied d’imm e u bl e du
        bâti m e n t A d’une surfac e utile d’environ 74 m² et les loge m e n t s locatifs
        sociaux situés dans le bâtim e n t B soit enviro n 113 m² de surfa c e
        habit a bl e,

    -   et la Fonciè r e de la Ville de Paris (FDVP) qui a vocation à exploite r le
        sur pl us de l’ens e m bl e immobilie r dans le cadr e de BRS.

Sur le plan foncier, pour des facilités de port a g e , il est propos é , dans un pre mi e r
tem p s, de conclur e le bail emp hy t é o ti q u e sur l’ense m bl e de l’imm e u bl e . Le
pren e u r à bail ser a Paris Habit a t. Puis, dans un secon d tem p s , apr è s division de
l’ense m bl e immobilier, il ser a procé d é à la résilia tion par ti elle du bail pour en
extr air e les fraction s d’imm e u bl e s dévolu e s à la Fonciè r e de la Ville de Paris afin
de les lui céde r . Les condition s de cett e cession sero n t soumis e s à votre
Assem bl é e lors d’une proch ai n e séa nc e .

Je vous propo s e donc de m’auto ri s e r , dès à prés e n t , à conclu r e , apr è s tra n sf e r t
de prop ri é t é , ce bail emp hy t é o t i q u e avec Paris Habit a t OPH (ou un aut r e
bailleu r social du grou p e Paris Habit a t).

Par avis du 17 janvier 2022, le Servic e Local du Domai n e de Paris estim e que la
valeu r nor m al e de mar c h é pour le loyer capit alis é de ce bail est de 1.775.0 0 0
euros. S’agis s a n t d’un projet de loge m e n t social, il rend un avis favor a bl e au
loyer propo s é, soit 210.0 0 0 euros, ledit mont a n t capit alis é s’ent e n d a n t pour
tout e la dur é e du bail déco m p o s é e en une phas e tra n si toir e comp r e n a n t la
totalit é de l’imme u bl e puis une assie t t e réd uit e aux loge m e n t s locatifs socia ux et
com m e r c e s en pied d’imm e u bl e.

La différ e n c e entr e ce mont a n t et la valeur de mar c h é , soit 1.565. 0 0 0 euros,
figur e par mi les dépe n s e s dédu c ti bl e s du prélèv e m e n t sur les ress o u r c e s des
com m u n e s qui ne comp t e n t pas 25 % de loge m e n t s socia ux en applic a tion de
l’article L 302- 7 du code de la cons t r u c ti o n et de l’habit a tion.

Ce bail emphyt é o ti q u e ser ait assor ti des condition s esse n ti elle s suiva nt e s :

- il pre n d r a effet à com pt e r de la dat e de sa signa t u r e ou, si elle était plus
tar dive, à la dat e de remis e de l’imme u bl e au pre n e u r à bail. Sa dur é e ser a de
65 ans ;

- le pre n e u r à bail pren d r a la prop ri é t é dans l’état où elle se trouve r a à la date
d’effet de la location ;

- le pre n e u r à bail reno n c e r a à de m a n d e r tout e s inde m ni t é s ou dom m a g e s
intér ê t s en raison des défau t s app a r e n t s ou cach é s qui pour r o n t rés ult e r de la
natu r e du sol et du sous- sol ;

- le pre n e u r à bail souffrir a des servit u d e s passive s, app a r e n t e s ou occult e s qui
grève n t ou pour r o n t greve r la prop ri é t é loué e ; en sa qualit é d’em p hy t é o t e , le
pren e u r à bail bénéficier a des droits réels lui per m e t t a n t nota m m e n t d’opé r e r
sur la prop ri é t é tout chan g e m e n t , amélior a tio n ou const r u c ti o n en applic a tion
de l’article L.451- 7 du code rur al et de la pêc h e mariti m e ;

- dans le cadr e d'un e applica tio n volont ai r e des disposition s de l'article L.1224- 1
du Code du Travail, le cont r a t de travail du gardi e n ser a tra n sf é r é au pre n e u r à
bail, avec l'accor d de la salari é e ;

- à l’expir a tion du bail, la totalité des amé n a g e m e n t s et équip e m e n t s réalis é s par
le pren e u r à bail devien d r a , sans inde m ni t é , prop ri é t é de la Ville de Paris ;

- pend a n t tout e la dur é e de la location, le pre n e u r à bail devr a assu m e r la
char g e de tous les trava ux d’ent r e t i e n et de gros s e s répa r a t i o n s , y comp ri s ceux
que l’article 606 du Code civil met d’ordin ai r e à la char g e du propri é t ai r e ;

- le pre n e u r à bail ser a auto ris é à cons e n ti r et à renouv el e r des location s, y
comp ri s celles releva n t des article s L.145- 1 et suivan t s du code de com m e r c e ,
pour une dur é e expira n t au- delà de celle du bail emp hyt é o ti q u e . Les cont r a t s de

location ainsi conclus se pour s uivr o n t dans les mê m e s condition s au ter m e du
bail emp hy t é o ti q u e, la Ville de Paris les repr e n a n t et deve n a n t bailleu r direc t
des locat ai r e s de l’emphyt é o t e ;

- le pre n e u r à bail aur a la facult é de céde r au prix du ma rc h é la totalité des
surfac e s de com m e r ci alit é sous rése r v e d’un inté r e s s e m e n t de la Ville de Paris
sur le prix de cession corr e s p o n d a n t à 50% des prix hors taxes de cession par
l’acqu é r e u r de tout e ou partie de ladit e com m e r c i alit é, nets des frais, droits,
taxes et honor ai r e s dus par le pre n e u r à bail aux ter m e s de l’acte de mut a tio n et
nets des frais de l’acte complé m e n t a i r e                const a t a n t le paie m e n t de
l’intér e s s e m e n t par le pren e u r à bail à la Ville de Paris.

- le loyer capitalis é ser a fixé à 210.0 0 0 euros et sera paya bl e :

    - à haut e u r de 10.00 0 euros dans un délai de deux jours ouvr é s à compt e r
    de la signa t u r e de l’acte, par les comp t a bilit é s des notair e s du bailleu r et du
    pren e u r ;

    - pour le reliqu a t trois mois apr è s la décision d’agr é m e n t prévu e par les
    articles R 331- 1 et suivan t s du Code de la const r u c t io n et de l’habit a tio n, et
    au plus tard deux ans apr è s la date de signa t u r e du bail.

- à l’expir a tion du bail, l’imm e u bl e devr a êtr e rend u à la Ville de Paris en parfait
état d’ent r e ti e n et de rép a r a t i o n s de tout e nat u r e ;

- dans l’hypot h è s e où la Ville de Paris ser ait ame n é e à aliéne r sa prop ri é t é , un
droit de préfé r e n c e ser a donn é au pre n e u r à bail;

- le pre n e u r à bail devr a, en outr e, acquitt e r pend a n t la dur é e du bail, les impôt s
et taxes de tout e natu r e greva n t ou pouva n t greve r la prop ri é t é ;

- tous les frais entr aî n é s par la réda c tio n aussi bien que par la publicit é du bail,
et de ses aven a n t s , qui sero n t pass é s par deva n t notair e , seron t à la cha r g e du
pren e u r à bail.

En conclusio n, le projet de délibé r a t io n soumis à votre Asse m bl é e a pour objet
de :

   -   fixer les condition s de location de l’imme u bl e 42, avenu e Jean Jaur è s
       (19e) à Paris Habit a t OPH (ou un aut r e bailleu r social du group e Paris
       Habit a t) ;

   -   d’auto ris e r l’établiss e m e n t d’une division de l’imme u bl e ;

   -   d’auto ris e r la conclusion d’un aven a n t au bail emp hy t é o t i q u e à conclur e
       afin d’extr ai r e de son assie t t e les parti e s com m u n e s de l’imm e u bl e et les
       lots des tin é s à êtr e cédé s à la Fonciè r e de la Ville de Paris ;

Je vous prie, Mesd a m e s , Messie u r s , de bien vouloir en délibé r e r .

                                                                             La Maire de Paris